Svelando i segreti della locazione commerciale: Impatti, sfide e soluzioni

Incidenza della locazione sul mercato

I dati parlano chiaro, secondo AREA C1 – la piattaforma “All in One” in Italia, specializzata nel settore degli immobili commerciali su strada – e in questo articolo ne citiamo due solo per delinearne l’importanza:

• l’80% del totale degli immobili che ospitano un’impresa su strada sono “gestiti” da un contratto di locazione, quindi 8 aziende commerciali su 10 hanno un contratto di locazione;
• ogni anno vengono stipulate circa 350.000 nuove locazioni commerciali.

Incidenza della locazione in un’azienda al dettaglio

Il canone e le condizioni contrattuali in questo settore incidono di più sul costo di una azienda che ha il rapporto col consumatore finale.

Questo fatto è tutt’altro che scontato se si prende in esame il comparto produttivo in un altro punto della filiera e non quello della fase finale nel rapporto diretto col cliente.

In termini operativi, le fasi di un processo in filiera sono:

1. la produzione/creazione della materia prima;
2. la lavorazione della materia prima per ricavare ed ottenere un prodotto adatto al consumo umano;
3. i servizi per qualificare il prodotto;
4. la ricerca scientifico-tecnologica che tende a migliorare la materia prima in varie forme e sotto vari aspetti;
5. la fase logistica per rendere il prodotto meglio e più rapidamente trasportabile verso i mercati; la più idonea conservazione del prodotto, soprattutto di quello sottoposto a lavorazione;
6. le fasi di commercializzazione e vendita al consumatore finale

Indipendentemente da ogni variabile dei punti da 1 a 5, la fase 6, cioè quella del rapporto tra l’imprenditore ed il consumatore finale, avrà sempre un’incidenza del canone di locazione maggiore delle altre.

Ad esempio, nella parte alta della filiera, i costi fissi di impianti e macchinari sono più alti, di conseguenza i canoni di locazione sviluppano una incidenza percentuale più bassa.

Una Legge troppo vecchia

Le locazioni commerciali sono regolate dalla Legge 392/78 e successivamente in maniera parziale dal Decreto Sblocca Italia, con la Legge entrata in vigore il 12 novembre 2014, ma solo per le grandi locazioni commerciali (superiori ad un canone annuo di 250.000,00 euro) introducendo alcune novità liberalizzanti.

La legge 392/78 può ritenersi ormai inadeguata ed anacronistica rispetto ad un commercio che ha vissuto più di una rivoluzione.

Il mondo cambia ad una velocità supersonica quasi di anno in anno e noi abbiamo una legge di 45 anni fa!

Si attende quindi una politica di governo che decida finalmente di rielaborarla, riesaminarla, o anche parzialmente modificarla, dotando il sistema di strumenti adeguati affinché venga normato in linea con un mondo che molto è mutato nelle ultime ormai 5 decadi.

Incidenza sulle valutazioni

Il contratto ed il relativo canone, così come tutta la struttura testuale, debbono essere profondamente legati all’azienda commerciale, perché ne possono determinare la differenza in termini di sopravvivenza o morte.

L’incidenza del canone sul fatturato che l’azienda fa o presume di fare deve essere calcolata secondo parametri che variano in base sia alla categoria di prodotto/servizio sia ovviamente alle capacità individuali dell’imprenditore.

Rappresenta comunque uno dei costi fissi più comuni, e tra i costi fissi più elevati di un’azienda commerciale al dettaglio.

Ecco perché parliamo di sinapsi.

IL PRINCIPIO DEI 4 ELEMENTI

Gli effetti di un contratto di locazione si generano in parte alla stipula e in parte negli anni a seguire.

Questo potrà sembrare una banalità, ma ha una conseguenza piuttosto tangibile: bisogna prestare estrema attenzione a tutti gli elementi i cui effetti si manifestano successivamente alla stipula.

Fermo restando che il successo di un’impresa è legato a doppio filo alle capacità umane e imprenditoriali di chi la guida, è vero anche che dietro alla storia di tanti negozi che abbassano definitivamente la saracinesca si celano anche contratti di locazione squilibrati.

In questo caso, si genera un deprimente circolo vizioso in cui entrambe le parti vedono svilire il proprio valore percepito:

• il locatore, perché il negozio si deprezza se cambia troppo di frequente l’attività ospitata;
• il conduttore (e indirettamente l’agente immobiliare), che risulta meno credibile sul mercato.

Ma, nel concreto, come si arriva a un contratto di locazione soddisfacente per entrambe le parti?

Gli elementi essenziali sono quattro, cioè uno in più rispetto a una locazione residenziale.

Da qui, il quarto elemento.

1. immobile;
2. locatore;
3. conduttore, che dev’essere “adatto” e calibrato a quel tipo di operazione;
4. attività avviata dal conduttore, che si deve inserire correttamente e in maniera “ecologica” al quadro d’insieme dell’area.

Non è detto che queste ultime due cose vadano di pari passo, anzi!

Il quarto elemento quindi è dato dallo “sdoppiamento del conduttore”, analizzato da due lenti allo stesso tempo distinte ma tremendamente connesse.

L’esistenza di un elemento in più rimescola i tre elementi creando uno “sport” a sé stante con regole di ingaggio ben distinte.

Non ci sono ricette segrete in tal senso, ma un sapiente uso degli strumenti tecnologici giusti, di una adeguata formazione e della necessaria esperienza sul campo sono fondamentali, miscelati nel nome di un concetto che spesso dimentichiamo e che è lampante nella sua semplicità: l’equilibrio.

Remax Associati Real Estate (Fonte: Remax.it)