Il 15 luglio, presso la nostra sede di Viale Gran Sasso 31, abbiamo avuto il piacere di ospitare Carlo Giordano, board member e co-founder di immobiliare.it, per un evento davvero esclusivo dedicato agli agenti immobiliari. In circa tre ore di intervento, Giordano ha tenuto altissima l’attenzione di tutti, coinvolgendo il suo pubblico con una dettagliata panoramica del mercato immobiliare italiano e milanese, basata su un’accurata analisi delle dinamiche storiche e culturali che lo hanno influenzato dagli anni ’70 ad oggi.
L’evoluzione del Mercato Immobiliare Italiano dagli anni ’70 ad oggi
Sono due gli assi su cui si fonda il mercato immobiliare: uno più lento, sviluppatosi nel corso del tempo, e uno più recente e rapido. È necessario conoscerli entrambi per poter dire di saper padroneggiare il mercato immobiliare.
Il primo asse è intrinsecamente legato allo sviluppo economico della nostra nazione che, dal dopoguerra e maggiormente dagli anni 70 fino agli anni 2000, ha visto un boom di crescita nella costruzione di immobili, subendo una forte accelerazione a seguito dell’incremento demografico che ha caratterizzato gli ultimi decenni del ‘900.
Tuttavia, dal 2000 una serie di cambiamenti socioeconomici hanno portato a una forte diminuzione delle nascite (in passato il primo figlio nasceva mediamente a 22 anni, mentre ora l’italiano medio si sente pronto a diventare genitore attorno ai 35 anni) e a un aumento dell’aspettativa di vita, alterando significativamente la domanda abitativa, soprattutto della prima casa.
In aggiunta, la tendenza odierna è quella di spostarsi per lavoro. Sono Milano e Roma le città che attualmente ricevono la maggior parte di utenti che necessitano di soggiornare in città. Acquistare casa nei capoluoghi è certamente più difficile e non tutti hanno la disponibilità economica per poterlo fare.
Lo scenario immobiliare prima dell’epidemia Covid-19: il disallineamento tra domanda e offerta
Trattandosi di un patrimonio immobiliare ormai per la gran parte risalente a 50 anni fa, la situazione attuale presenta molti palazzi ormai datati e da ristrutturare, con evidenti barriere architettoniche. Gli appartamenti in queste abitazioni sono generalmente dotati di un lungo corridoio su cui si affacciano più camere da letto per ospitare diversi figli, grandi saloni, cucine abitabili e, generalmente, un solo bagno.
Ed ecco che l’offerta si scontra con la domanda. Negli ultimi anni la maggior parte degli abitanti delle città italiane sono single o coppie che non hanno ancora avuto il primo figlio e che necessitano di tutt’altro tipo di spazi. L’abitazione tipo del 2018 si è adattata a questo cambiamento, prevedendo un’ampia zona living, almeno due bagni, una o due camere da letto. Lo spazio esterno come il balcone, in quel momento, non era ancora ritenuto indispensabile.
L’impatto del Covid-19 e gli scenari futuri
La pandemia di Covid-19 ha trasformato ulteriormente il mercato immobiliare. La casa diventa importantissima sia perchè, anche istituzionalmente, diventa il luogo sicuro dove rifugiarsi, sia perchè cresce la necessità di spazi abitativi adeguati per vivere il tempo libero e il lavoro da casa. Tutto ciò ha generato a un aumento delle compravendite e a un maggiore interesse per abitazioni con balconi e giardini. Da richiesta di trilocali si passa a quadrilocali con almeno un balcone, elemento peraltro non facile da trovare nel costruito esistente degli anni ’60 e ’70. Oltre alla nascita di nuove esigenze va considerato un altro importante fattore: la cultura del risparmio insita nel DNA dell’italiano, a cui si è aggiunto l’ulteriore risparmio di denaro a cui siamo stati “obbligati” nel 2020 e per buona parte del 2021.
Ciò viene confermato dal fatto che il dato relativo alle compravendite si è impennato passando da 600.000 compravendite/anno nel 2019 a 785.000 nel 2022. Questo numero recepisce principalmente due tipologie di nuove richieste abitative: sostituire la prima casa, comprare una seconda casa che sia facilmente raggiungibile e dotata di tutti i comfort.
Dopo due anni di impennata, ecco che il 2023 con l’aumento dell’inflazione dà il via ad un’inflessione nelle compravendite che scendono vertiginosamente di quasi 100.000 compravendite/anno, assestandosi sulle 709.000. Fortunatamente nel 2024 il mercato sta lentamente risalendo.
Previsioni sul futuro
Volendo fare ora una previsione sul futuro del mercato immobliare, Giordano parte dall’analisi dei dati storici. Dal 1996, e per i successivi 10 anni le compravendite sono aumentate progressivamente anno dopo anno. Nei primi anni 2000 il mercato subisce una leggera inflessione, entra l’euro e il prezzo delle case, che nel frattempo è aumentato del 40% in dieci anni, aumenta maggiormente disallineandosi ai salari. Per comprare casa mantenendo le rate coerenti è necessario chiedere mutui a 30 anni. Le compravendite crollano fino al 2013, quando ricominciano a salire fino al 2022 per poi scendere nuovamente.
Si potrebbe pensare che ci sia un trend ciclico che si ripete nel tempo, ma le prospettive sono più positive di così: le complesse situazioni geopolitiche si sono manifestate ormai (quasi) tutte, dopo il covid la popolazione italiana passa in casa il 68% in più rispetto a prima, i tassi stanno diminuendo e certamente i venditori dovranno arrivare al punto di abbassare i prezzi delle loro case se vorranno davvero avere speranza di venderle. La situazione non può fare altro che risollevarsi.
Il mercato immobiliare di Milano
Milano rappresenta un caso particolare nel panorama immobiliare italiano. La città attira continuamente nuovi residenti per motivi di lavoro e turismo, ma la disponibilità di abitazioni resta limitata, sia numericamente che economicamente parlando. Questo squilibrio tra domanda e offerta ha generato due effetti: da un lato ha fatto crescere la domanda (e quindi anche il prezzo) di affitti, dall’altra ha spinto o molte persone a cercare soluzioni abitative nell’hinterland, principalmente lungo le linee dei trasporti pubblici.
Tuttavia Milano è una città che è stata ed è in grado di sfruttare al meglio tutti i metri quadri a disposizione per costruire sempre nuovi edifici, puntando non solo sulle aree coperte dalle linee dei trasporti, ma anche riqualificando aree meno servite creando nuovo valore e nuova richiesta abitativa. Tutto questo genera sia un aumento della richiesta di abitanti che vogliono vivere e godersi la città che nuove opportunità per i costruttori e investitori che trovano nella città di Milano un guadagno certo.
Consigli per gli Agenti Immobiliari
Infine, dopo aver trasferito al pubblico importanti considerazioni, dati e statistiche essenziali per comprendere appieno il mercato immobiliare ed essere in grado di prevedere i futuri scenari, senza farsi trovare impreparati, Giordano ha offerto preziosi suggerimenti pratici per migliorare le strategie di vendita e gli annunci, per generare valutazione immobiliari accurate e rimanere competitivi sul mercato, anche attraverso l’uso di strumenti e nuove tecnologie.
Siamo entusiasti del successo di questo pomeriggio formativo e siamo già al lavoro per organizzare nuovi eventi che possano arricchire ulteriormente le competenze dei nostri professionisti.
Rimanete sintonizzati per il prossimo evento!
